강북 수유와 번동 다시 지도에 등장
강북구는 오랫동안 서울 부동산 지도에서 ‘관심 밖’으로 밀려 있었던 지역입니다. 강남·강동·성동구가 들썩일 때도, 강북은 조용했고, 정책 발표가 나와도 시장 반응은 미지근했죠. 그 중심에 있던 곳이 수유동과 번동입니다. 번동은 낙후된 저층 주택지의 이미지가 강했고, 수유동은 번화가는 있으나 주거지는 오래된 연립주택 밀집지역이 대부분이었습니다. 그런데 2023년부터 이 지역들이 다시 움직이기 시작했습니다. 이유는 단순합니다. 서울시의 정비사업 정책이 바뀌었고, 도봉산·수유역 인근의 저밀도 지역이 ‘재개발 적격’ 판정을 받으면서 시장 관심이 급격히 쏠린 것입니다.
특히 번동5구역(일명 강북5구역)은 서울시로부터 정비계획안 승인을 받으면서 강북구 최초의 모아타운 정비구역으로 떠오르고 있습니다. 기존에는 규모가 작아 전면 재개발이 어렵던 구역도 소규모 주거지 재정비(=모아타운) 방식으로 진행되면서 가능성이 열렸고, 인근 수유동 일대 역시 잇달아 추진위원회가 구성되고 있습니다. 단순히 구역 지정이 아니라, 주민 동의율, 조합 준비 등 실질적인 추진력까지 확보한 상태입니다. 실제 현장에서도 매물 찾기가 어려워지고 있으며, 지분 거래가 매도자 우위 시장으로 전환되고 있는 구역도 등장했습니다.
지하철 4호선 수유역은 강북구 내에서도 핵심 생활 인프라를 중심에 둔 환승지점입니다. 도봉산과 북한산을 끼고 있어 쾌적성이 뛰어나며, 차량으로는 내부순환로·북부간선도로·동부간선도로 접근이 용이합니다. 여기에 GTX-C노선이 개통되면, 기존의 ‘서울 끝자락’이라는 이미지에서 벗어나 ‘서울-수도권 북부 연결축’으로 바뀔 가능성이 큽니다. 입지는 이미 괜찮고, 개발은 이제 막 시작된, 즉 ‘구도심 속 알짜 신도시’가 될 여건이 갖춰지고 있다는 것입니다.
지금은 진입 가능 하지만 오래가지 않을지도 모른다
부동산 투자의 타이밍은 항상 후회로 돌아오곤 합니다. 수유·번동은 지금이 정확히 그런 타이밍에 있습니다. 대부분의 정비사업 지역이 이미 착공·입주 단계로 접어들어 초기 진입이 어려운 상황에서, 이 지역은 아직 추진위~조합 설립 직전 단계가 많습니다. 특히 수유3동 일대 다세대 밀집지, 번동5구역 중심으로 지분 쪼개기 이전의 물건이 일부 남아 있는 상태라, 법적 리스크 없이 진입할 수 있는 '마지막 구간'이라는 분석도 나옵니다.
예를 들어, 수유2동 일부 구역은 현재 서울시와 강북구청에서 정비계획 수립 중이고, 번동3·4·6구역은 각각 주민 동의서 징구 단계입니다. 이 단계에 있는 구역들은 거래 자체가 매우 조심스럽고, 정보 비대칭이 크기 때문에 ‘먼저 알아챈 사람’이 유리한 구조입니다. 아직 언론 노출이 많지 않고, 실거래 건수도 적지만, 지역 중개업소를 중심으로는 이미 ‘눈도장 찍는 투자자’들이 움직이고 있습니다. 다시 말해, 공식 뉴스보다 먼저 움직이는 수요가 붙기 시작한 시점입니다.
무엇보다 이 지역의 매력은 ‘리스크 대비 수익 비율’입니다. 매매가 자체가 아직은 타 재개발지 대비 낮은 수준이며, 전세 수요가 꾸준해 현금흐름 확보도 유리한 구역이 많습니다. 일부 구역은 다세대 단독 보유가 가능하고, 아직 지분 쪼개기나 갭투자 유입이 크지 않아 안정성이 상대적으로 높습니다. 하지만 이런 ‘여유 있는 진입 구간’은 길지 않습니다. 조합 설립 인가, 시공사 선정, 사업시행인가 등을 계기로 거래량이 터지기 시작하면 프리미엄이 단숨에 올라버릴 가능성이 큽니다. 그래서 이 지역은 ‘정보 격차’가 가장 큰 무기인 곳입니다. 지금이 그 격차를 활용할 수 있는 시점이라는 건 분명합니다.
브랜드 아파트를 꿈꾸다
수유동·번동은 지금까지 고급 아파트 이미지와는 거리가 먼 지역이었습니다. 5억 미만 구축이 대부분이었고, 브랜드 아파트도 거의 없었습니다. 하지만 상황은 빠르게 바뀌고 있습니다. 우선, 이미 강북구 내에서는 2024년부터 롯데건설, 현대엔지니어링, 대우건설 등 메이저 시공사들이 정비구역 설명회에 참여하고 있습니다. 이는 중소형 시공사 중심이던 이전과는 완전히 다른 흐름입니다. 시장도 이미 그 변화를 감지하고 있고, 지역 주민들의 기대감도 예전과는 다릅니다.
예컨대, 번동5구역은 추정 분양가 3.5억~4억 원대(전용 59㎡ 기준)에서 일반분양이 가능할 것으로 보이며, 이는 입지·교통 대비 상당히 합리적인 가격으로 평가받고 있습니다. 또한, 4호선·우이신설선·GTX-C 노선까지 연결되면 서울 주요 업무지구(강남, 삼성, 광화문)까지도 40분 이내 출퇴근이 가능해져 실거주 수요도 강하게 유입될 가능성이 높습니다.
궁극적으로 수유·번동은 단순한 개발 대상지가 아니라, 강북권의 첫 브랜드 주거벨트를 형성할 수 있는 희귀한 기회가 될 수 있습니다. 지금 이곳에 관심을 가지는 건, 단순한 투자 이상의 선택일 수 있습니다. ‘지금은 없어 보이지만, 5년 뒤엔 모두가 부러워할 곳’ 그런 곳은 늘 조용히 시작되고, 그 조용한 움직임은 대개 수유와 번동 같은 이름 없는 골목에서 시작됩니다.