용산, 입지 독점지대
이촌동과 한남동은 단순히 입지만으로도 특별한 동네들입니다. 행정구역상으로는 강북, 그러나 강변북로 하나만 건너면 바로 강남과 맞닿은 이 지역은 ‘강북 속 강남’이라는 별명이 붙을 정도로 독보적인 입지 가치를 자랑합니다. 특히 이촌동은 한강과 바로 접하고 있으며, 용산구에서도 유일하게 한강변 초고층 아파트 단지들이 밀집된 지역입니다. 한남동 역시, 남산과 이태원을 끼고 있으면서도 강남 접근성이 뛰어나고, 외국 대사관과 국제학교, 고급빌라 단지들이 공존하는 지역으로 고급 주거지의 정체성을 유지하고 있습니다.
그런데 흥미로운 건, 이렇게 입지가 탁월한 지역임에도 불구하고 상당수 구역이 아직도 재개발 또는 재건축 단계에 머물러 있다는 점입니다. 대표적으로 한남뉴타운은 전체 5개 구역으로 나뉘어 있으며, 이 중 한남 3 구역만 시공사(현대건설)를 확정하고 본격적인 사업에 착수한 상태입니다. 한남 1·2·4·5 구역은 여전히 조합설립·사업시행인가 단계에 머물러 있거나 구역해제 논란을 거쳐 재추진을 검토 중입니다. 이촌동 역시 이촌 1·2동 일대가 대규모 재건축을 앞두고 있지만, 일부는 조합설립 이전의 추진위원회 단계입니다.
이 말은 곧, 입지는 이미 최고지만, 개발은 아직 남아 있다는 것을 뜻합니다. 서울에서 이런 지역은 거의 유일합니다. 대부분의 입지 좋은 지역은 이미 재건축이 끝났거나, 시세가 너무 올라 실질적인 투자가 어려운 상황이지만, 이촌·한남 일대는 상대적으로 ‘준공 전’ 상태인 단지들이 존재하고, 실거래 사례도 정비 단계별로 다양하게 분포하고 있어 중장기 투자자에겐 매우 전략적인 포인트가 될 수 있습니다.
용산, 한남3구역 역사상 최대규모 재개발
한남뉴타운 내에서 가장 앞서 있는 한남 3 구역은 단순한 재개발이 아닙니다. 서울 재개발 역사상 최대 규모이며, 사업비만 약 7조 원, 조합원 수는 3,600여 세대, 일반분양을 포함하면 총 5,800여 세대에 달하는 매머드급 프로젝트입니다. 시공사는 현대건설이며, ‘디에이치 한남’이라는 브랜드로 럭셔리 주거 단지를 표방하고 있습니다. 설계도, 외관도, 조경도 고급화에 집중되어 있어 향후 서울을 대표하는 랜드마크 단지가 될 가능성이 높습니다.
2020년대 초반, 시공사 선정 경쟁 당시 GS·대림·현대의 3파전이 펼쳐졌고, 치열한 입찰 경쟁 끝에 현대건설이 선정되면서 한남 3 구역은 속도를 내기 시작했습니다. 2023년 사업시행인가, 2024년 관리처분인가를 거쳐, 2025년 현재 기준으로는 이주를 위한 사전 작업과 동의서 징구가 본격화되고 있습니다. 토지등소유자 간 이견도 비교적 적은 편이고, 서울시 역시 해당 구역을 중점 관리구역으로 분류하고 있어, 2026년 이주, 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 순항 중입니다.
시세 측면에서도 한남3구역은 ‘완공 전부터 가격이 형성된 단지’라는 표현이 적절할 만큼, 강력한 프리미엄을 형성하고 있습니다. 조합원 지위 양도는 막혀 있지만, 과거 거래가 기준으로 85㎡ 기준 조합원 입주권 권리금이 18~22억 원 수준에서 거래된 바 있고, 인근 단지인 한남더힐이나 나인원한남과 비교해도 상대적 저평가 상태로 보입니다. 즉, 이미 ‘고급 주거’가 자리 잡은 지역에서 아직 입주권이 살아 있는 곳이라는 점이 핵심입니다. 프리미엄이 크더라도, 강남권 내에서 이만한 사이즈의 신규 입지는 더 이상 나오지 않는다는 점에서, 장기적인 관점에서 위험보다 기회가 큰 지역으로 꼽히는 이유입니다.
용산, 이촌동은 여전히 숨은 진주
이촌동은 서울 시민이라면 한 번쯤 ‘살고 싶다’고 생각해 봤을 법한 동네입니다. 반포나 잠원처럼 강남권 초고층 라인과 마주 보며 한강을 끼고 있는 데다, 이촌역·동부이촌로·용산공원·국립중앙박물관까지 인접해 있어 생활·교육·자연환경이 조화를 이루는 대표 주거지입니다. 하지만 아이러니하게도, 이촌1동과 2동 대부분은 여전히 1980~90년대에 지어진 중저층 아파트들이 대거 분포해 있습니다. 한강변 최고 입지에 있지만, 개발은 아직 진행 중이라는 점에서 이 지역은 매우 이례적인 상황에 놓여 있는 셈입니다.
대표적인 구역은 이촌동 현대맨션, 한강맨션, 삼익아파트, 대림아파트 등입니다. 특히 이촌 현대맨션은 재건축 초기 단계로, 추진위원회 구성이 완료되어 조합설립을 준비 중입니다. 다만 이촌동 일대는 주민 간 이견, 문화재 관련 이슈, 공원 인접에 따른 고도 제한 등으로 인해 진행이 더뎠던 것도 사실입니다. 하지만 2024년 이후 서울시가 '1기 신도시 특별법'과 함께 고도 제한 완화 및 절차 간소화 정책을 발표하면서, 이 지역 역시 재건축의 시간표를 다시 쓰고 있는 중입니다.
게다가, 용산국제업무지구 개발이 다시 본격화되고 있고, 용산공원 개방과 맞물려 용산 전체의 위상이 재정립되는 상황입니다. 이런 흐름에서 이촌동은 단순히 주거지로서의 가치를 넘어서, 서울의 중심 축에 위치한 고급 저밀도 주거지라는 브랜드로 진화할 수 있는 가능성이 큽니다. 재건축이 진행될수록, 한강 조망권을 보유한 중소형 단지들은 프리미엄을 더 크게 형성할 것으로 보이며, 향후 5~10년 내 서울에서 가장 강력한 주거지 벨트 중 하나로 완성될 가능성이 높습니다.