집 값 반등이 아니라 양극화
2025년 상반기, 집값 얘기를 꺼내면 사람들의 반응은 극명하게 갈립니다. “강남은 또 올랐대”라는 얘기에 고개를 끄덕이는 사람도 있고, “우리 동네는 여전히 조용하던데?” 하며 의아해하는 사람도 있습니다.
언론 보도만 보면 마치 전국적으로 반등이 되는 것처럼 보이지만, 실상은 한정된 지역, 일부 단지에 국한된 현상입니다.
강남 3구를 포함해 서울 중심부의 브랜드 대단지, 성수·마포처럼 재개발 기대감이 있는 지역에서 거래가 하나둘 이루어지며 수억 원씩 오른 신고가 사례가 등장했지만, 이런 사례는 전체 시장을 대표하지 못합니다.
실거래 건수가 늘어난 것도 아니고, 대출이나 규제에 결정적 변화가 있었던 것도 아닙니다.
다만 ‘희소성’에 기반한 시장 심리가 일부 지역에만 작동하고 있다는 점이 핵심이라고 볼 수 있습니다.
문제는 이로 인해 생기는 착시현상입니다. 사람들은 “집값이 오르고 있다”는 프레임에 반응하지만
실제로는 대다수 지역에서 매물은 쌓이고 있고, 급매도 여전히 종종 출현하고 있습니다.
특히 비강남권, 외곽지역, 혹은 비브랜드 구축 아파트 시장에서는 호가 하락과 매수 관망세가 여전하며,
일부 단지에서는 작년보다 낮은 실거래가가 등장하고 있는 곳도 있습니다.
시장은 오히려 ‘반등’보다는 ‘양극화’에 더 가깝습니다.
예전처럼 전국 단위의 상승장이 아니라, 오를 곳은 오르고 오르지 않을 곳은 오르지 않는, 정교한 흐름이 정착되고 있다는 점을 간과해선 안 됩니다. 부동산 시장의 체질이 바뀌고 있는 신호일지도 모릅니다.
집 값과 시장의 불확실성
요즘 부동산 시장에서 가장 자주 나오는 말이 일단 지켜보자입니다.
집을 사려는 사람도, 팔려는 사람도 대부분 이 말로 대화를 마무리합니다.
그만큼 명확한 방향성이 없다는 뜻이기도 합니다. 사실 많은 사람들이 2024년을 지나며 기대했던 건 금리 인하였습니다.
물가가 잡히고 경기 하강 국면이 뚜렷해지면 중앙은행이 금리를 낮추지 않겠냐는 기대가 퍼졌고, 이자 부담이 줄어들면 다시 주택 시장에 활기가 돌 수 있다는 기대도 있었습니다. 그러나 2025년 현재까지 한국은행은 기준금리를 3% 중반에서 유지하고 있고, 미국 역시 몇 차례의 동결과 유보적 스탠스로 시장을 압박하고 있습니다. 더 큰 문제는 정부 정책의 일관성 부재입니다. “공급 확대”를 말하면서도 정작 재건축·재개발 인허가는 느리고, 사업성 악화로 민간 참여는 많이 줄어들고 있습니다. 반면 세금은 일부 완화되었다가 다시 ‘핀셋규제’라는 이름 아래 조건부로 강화되는 흐름도 반복됩니다. 이런 상황에서 투자자든 실수요자든 판단이 어려워질 수밖에 없습니다. 어느 순간 불확실성이 너무 커져서, 오히려 거래가 멈춰버렸습니다. 전문가들 사이에서도 “이 시장은 정부가 어디로 가고 싶은지 보여줘야 움직인다”는 말이 나옵니다. 지금처럼 정책 시그널이 분산되고, 금리 인하 가능성도 애매한 상태라면, 시장은 결국 ‘움직이지 않는 쪽’으로 기운다는 걸 우리는 지난 몇 년 동안 여러 번 경험했습니다. 다시 말해, 확실한 메시지가 없을 때, 사람들은 관망을 선택합니다.
실수요자에겐 부담
“전세가 싸졌으니 이제 집 사야 하는 거 아니야?”라는 질문이 요즘 실수요자들 사이에서 자주 오가곤 합니다. 그런데 막상 구체적으로 알아보면 상황은 전혀 간단하지 않습니다. 매매가가 전세가보다 훨씬 높은 갭을 유지하고 있고, 대출이자 부담도 작년보다 크게 줄지 않았기 때문입니다. 예를 들어 서울에서 8억~10억짜리 중소형 아파트를 매수하려면 대출만으로는 부족하니, 3~4억 정도의 자금은 현금으로 갖고 있어야 하는데, 30~40대 맞벌이 부부 입장에서는 결코 가벼운 수치가 아닙니다.
게다가 주담대 금리가 4%대 후반에서 5% 초반을 유지하면서 월 상환액은 월세와 비슷하거나 그 이상이 되었습니다.
심리적으로는 집을 사고 싶어도, 경제적으로는 사기 어렵다는 구조가 여전히 작동하고 있는 겁니다.
그럼 청약은 어떨까요? 분양가상한제가 적용되지 않은 단지는 여전히 고분양가 논란이 있고, 10년 후 수익성을 고민해야 하는 현실에서 ‘분양받는 게 꼭 유리하진 않다’는 인식도 많이 퍼져 있습니다. 결국 실수요자들이 느끼는 가장 큰 문제는 ‘확신의 부재’입니다. 전처럼 무조건 사면 오른다는 믿음이 깨졌고, 향후 시세에 대한 불안이 크다 보니 심지어 실거주 목적임에도 결정이 미뤄지는 경우가 많습니다. 시장이 돌아선다 한들, 실수요자들에게는 여전히 '지갑을 열기 어려운 시장'이라는 점은 변하지 않았습니다. 누군가는 말합니다. “집값이 아니라, 집 사는 마음이 더 무겁다”고요. 요즘 시장이 바로 그렇습니다.
하루빨리 정부에서 방향성을 잡고 정책이 안정화되었으면 하는 바람입니다.