2025년 전세시장
2023~2024년만 해도 '전세는 끝났다'는 말이 여기저기서 나왔습니다. 고금리에 전세 수요가 급감하고, 월세 선호로 시장이 이동하며 빈 전셋집들이 쌓이던 때였죠. 하지만 2025년 들어 분위기는 확연히 달라졌습니다. 서울을 포함한 수도권 주요 지역에서 전세가가 다시 오르기 시작했고, 일부 단지는 2021년 고점을 넘긴 사례도 등장하고 있습니다. 이를 두고 시장에서는 ‘전세대란 시즌2’가 오고 있다는 말도 들립니다. 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
전세가 상승의 가장 큰 배경은 입주물량 급감입니다. 2025년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 3천 세대에 불과하며, 이는 전년 대비 30% 이상 줄어든 수치입니다. 수도권 전체로 봐도 입주량은 확연히 줄었고, 특히 강남 3구, 마포, 용산 등 인기지역은 사실상 신축 입주가 거의 없습니다. 반면 수요는 여전히 존재합니다. 2024년 중반부터 청약 대기 수요가 늘고, 실거주 요건 회피용으로 전세를 찾는 수요가 겹치면서 전세 수요층이 다시 형성된 겁니다.
또 하나 중요한 포인트는 월세에 대한 피로감입니다. 최근 2년간 급증한 월세 전환율, 특히 보증금 1억에 월세 80~90만 원에 육박하는 '준전세' 수준의 계약이 늘면서, 오히려 목돈을 들이더라도 전세를 선택하려는 수요가 늘고 있습니다. 전세대출 금리가 낮아진 것도 한몫합니다. 2025년 들어 금융권 전세대출 평균 금리는 3% 초반까지 내려왔고, 이는 월세로 나가는 고정비보다 더 경제적이라는 판단을 가능하게 했습니다. 이러한 요소들이 맞물리며 전세 수요는 되살아났고, 공급은 줄어들었고, 그 결과 전세가가 다시 오르기 시작한 것입니다.
2025년 전세시장, 가격상승인가
전세가 상승이 모두에게 반가운 소식은 아닙니다. 오히려 실거주자나 세입자들에게는 생활비 부담이 다시 늘어나는 신호이기도 합니다. 특히 갭투자자들이 다시 움직이기 시작하면서 전세가는 더욱 빠르게 반등하고 있습니다. 예전에는 실거주 위주로 매물 소진이 이뤄졌다면, 지금은 청약을 기다리는 수요 + 실거주 요건 회피 + 갭투자 진입까지 겹치며 전세 수요가 과열되는 구조입니다.
문제는 전세 매물의 구성입니다. 신축 아파트의 경우 대부분 매도인들이 실거주 중이거나, 분양권 전매 제한 등의 이유로 전세로 내놓을 물건이 없습니다. 구축 아파트는 그나마 전세 물량이 있지만, 그 수도 많지 않고, 지역에 따라선 단지별 전세 물건이 3~5건 수준으로 급감한 경우도 있습니다. 전세가가 오를 수밖에 없는 환경입니다. 여기에 보증금 반환 문제까지 겹치면 시장은 더욱 민감해질 수밖에 없습니다. 최근 법무부가 전세사기 특별법 연장을 검토하고 있는 것도 이와 무관하지 않습니다.
투자자 입장에서도 ‘반갑기만 한 상승’은 아닙니다. 과거와 달리 갭투자 진입이 훨씬 어렵고, 전세가 반등에도 불구하고 대출 규제는 여전히 존재하기 때문입니다. 다주택자에 대한 전세대출 규제, 비규제지역 해제 지연 등으로 인해 과거처럼 공격적으로 물건을 사들이기엔 부담이 큽니다. 결국 현재 전세가 상승은 '기회'이기도 하지만, '조심해야 할 국면'이기도 한 복합적 신호라 할 수 있습니다. 단순히 전세가 올랐다고 해서 투자 타이밍이라 보기엔 무리가 있으며, 구체적인 입지별 시장 상황을 잘 살펴야 하는 시점입니다.
2025년 전세시장, 대응전략
전세가가 다시 오른다고 해서 ‘무조건 전세를 들어가야 한다’는 것은 아닙니다. 하지만 지금 시장을 보면 분명한 신호는 있습니다. 실거주를 전제로 한 내 집 마련의 적기가 다가오고 있다는 것입니다. 특히 전세가가 매매가의 70~80%에 육박하는 단지의 경우, 매매로 전환해도 손해 보지 않는 구조가 형성되고 있습니다. 실제로 강북권, 경기 북부, 인천 일부 단지에서는 전세보다 매매가 더 유리한 계산이 나오는 곳도 있습니다. 이런 상황에서는 ‘기다리는 게 답이 아니라는 사실’을 냉정히 받아들여야 합니다.
청약 대기자라면 더더욱 신중해야 합니다. 전세가 오르는데 청약 일정이 밀리거나, 거주 요건이 애매한 상태라면 지금의 전세 시세에서 몇 년을 버틸 수 있을지 계산해봐야 합니다. 혹은 준공 임박 단지의 입주권을 매수해 전세 리스크를 줄이는 전략도 고려할 만합니다. 이 시점에서는 전세가를 단순한 ‘집 없는 사람들의 임시방편’이 아니라, 시장 심리를 반영하는 지표로 바라보는 관점이 필요합니다.
또한 정책 변화에도 귀 기울여야 합니다. 국토부는 최근 전세 대출한도 상향 조정, 전세사기 대응 강화, 전세금 반환보증 활성화 등 일련의 대책을 내놓고 있으며, 향후 다주택자 대출 규제 완화나 세입자 보호 강화 정책이 나올 가능성도 있습니다. 이런 변화는 곧 전세 시장의 흐름을 다시 뒤바꾸는 변수가 될 수 있기 때문에, 관심을 끊지 말고 추이를 지켜보는 태도가 필요합니다.
결론적으로 2025년 전세시장은 한쪽으로 기울지 않은, 아주 미세한 균형 위에 놓인 시장입니다. 과열도, 침체도 아닌, ‘혼합기’에 가깝습니다. 그렇기 때문에 더욱 예민하게, 그리고 전략적으로 대응하는 것이 요구됩니다. ‘이번에도 그냥 넘기자’는 자세로는, 다음 위기가 왔을 때 아무런 준비도 되어 있지 않을 수 있습니다.