2025년 부동산 정책, 규제완화 정답일까
2025년 현재 부동산 정책의 핵심 키워드는 단연 규제 완화입니다. 2020년대 초반 극단적인 고강도 규제책이 이어지던 분위기와 비교하면, 지금 정부의 방향은 완전히 선회한 듯한 느낌을 줍니다. 대표적인 변화는 재건축 관련 규제입니다. 안전진단 기준이 대폭 완화되었고, 용적률 상향도 일부 현실화됐습니다. 수도권 주요 노후단지, 특히 강남권 재건축 단지들이 숨통을 틔운 배경이 여기에 있습니다. 분양가 상한제 역시 이전과는 달리 ‘지역·상황별 탄력 적용’이라는 명분 아래 일부 유연해졌습니다. 또, 민간 주도 정비사업을 장려하겠다는 방향성이 뚜렷하게 나타나고 있으며, 일부 지자체와 국토부 간의 협조도 과거보다는 훨씬 매끄럽게 진행되는 분위기입니다.
그러나 여기엔 한 가지 전제가 붙습니다. 정부가 이처럼 적극적인 완화 정책을 추진하는 배경에는 공급 공백에 대한 위기감이 자리하고 있습니다. 2023~2024년 사이, 착공률 급감과 분양 연기사태가 반복되면서 "3~4년 후 공급절벽이 현실화될 수 있다"는 분석이 정부 내부에서도 나오기 시작했습니다. 이로 인해 공급 기반을 다시 확보하기 위한 조치가 지금의 완화책으로 나타난 것입니다. 그렇다고 해서 모든 지역, 모든 계층에 ‘진짜 체감되는 완화’가 이뤄지고 있다고 보기는 조금 어려운 감이 있습니다. 여전히 지방 광역시는 규제 완화와 무관한 상황이고, 수도권 외곽은 거래량조차 살아나지 않고 있습니다. 결국 정책은 움직였지만, 그 효과는 아직까지 제한적이며, '진짜 풀렸는가'라는 질문에는 명확히 그렇다고 답하긴 어려운 상황입니다.
실수요자 보호냐, 다주택자를 위함이냐
2025년 부동산 정책을 두고 정부는 반복적으로 “실수요자 보호와 공급 확대”라는 두 가지 기조를 강조하고 있습니다. 특히 청년층, 신혼부부, 생애최초 구입자 등 이른바 ‘핵심 실수요자’로 분류되는 집단을 대상으로 한 금융지원책이 집중되고 있습니다. 예를 들어 생애최초 특별공급 물량 확대, 주택담보대출비율(LTV) 80% 상향, 저금리 특례보금자리론 재도입 등은 모두 이 흐름의 일환입니다. 한편, 소득 기준을 다소 완화하면서도 대출 총량을 제한하는 방식으로 ‘선별적 지원’ 기조를 강화하는 것도 눈에 띕니다. 이러한 정책들은 겉보기엔 굉장히 진보적이면서 실수요자 중심으로 보이지만, 정작 현장에서는 “집을 사기 위한 진입 장벽은 여전히 높다”는 목소리도 적지 않습니다.
그에 반해 다주택자에 대한 정책은 완화 일변도로 흐르고 있습니다. 양도소득세 중과 완화, 종합부동산세 부담 감소, 임대사업자 제도 재정비 등이 대표적인 사례입니다. 2 주택자의 세금 부담이 현저히 낮아지면서 다시금 ‘매도보단 보유’ 전략을 선택하는 이들도 늘고 있고, 일부 투자자는 저가 단지를 중심으로 다시 포트폴리오를 재정비하고 있습니다. 결국 이 구조에서는 “정책의 수혜자는 누구인가”라는 질문이 생깁니다. 겉으로는 실수요자, 실제로는 자산가라는 이중적 평가가 나오는 이유입니다. 물론 정부 입장에서도 매매 활성화를 유도하려면 거래세 완화와 다주택자 진입 유도는 불가피한 선택일 수 있습니다. 하지만 이런 흐름이 과연 '시장 정상화'로 이어질 수 있는지, 아니면 다시 투기적 불균형을 자극하는지를 두고는 여전히 논쟁이 존재합니다.
정책은 늘 늦게 온다
부동산 시장의 특성 중 하나는 ‘정책보다 한 발 앞서 움직인다’는 점입니다. 정부가 규제를 풀기 시작한 건 2023년 후반부터였지만, 실제 시장은 이미 그전에 바닥 인식을 마치고 움직이기 시작했습니다. 특히 서울을 중심으로 한 주요 단지들에선 2024년 봄부터 일부 신고가 거래가 나왔고, 강남권뿐만 아니라 성수·마포·동작 등지에서도 '실거래가 반등' 신호가 포착됐습니다. 물론 거래량이 본격적으로 증가한 건 2024년 하반기 이후입니다. 이때는 고금리 상황에서도 매수 심리가 눈에 띄게 회복되기 시작했으며, 전세가 상승과 맞물려 실수요자들의 매수 전환도 함께 진행됐습니다. 다시 말해, 시장은 이미 다음 단계를 준비하고 있었고, 정부 정책은 그 흐름을 뒷받침하는 ‘사후적 대응’에 가깝다는 평가가 나오는 것입니다.
또 중요한 건, 이제 시장은 단순한 규제 완화로 움직이지 않는다는 사실입니다. 2020년대 초반처럼 “대출 풀리면 오른다”, “세금 줄이면 오른다”는 공식은 더 이상 유효하지 않아 보입니다. 지금 시장은 더 냉정하게 ‘거주의 가치’, ‘장기 보유 수익률’, ‘금리 부담’, ‘향후 공급량’ 등을 종합적으로 판단하고 있습니다. 특히 고금리가 구조화되면서, 갭투자나 단타 매매는 사실상 사라졌고, 실거주 중심의 중장기 매수세만이 살아남은 구조가 되었습니다. 정부가 아무리 완화책을 쏟아내도, 시장은 이성적으로 반응하고 있다는 뜻입니다. 그래서 2025년 현재, 진짜 중요한 건 규제를 푸는 것보다 "신뢰는 회복하는 것"이라는 점을 정부는 간과해선 안 됩니다. 시장은 이미 정책이 아닌 ‘현실’을 보고 있습니다.